Kennisbank Premiumkeur Amstelveen

In het kort

Premiumkeur Amstelveen keurt woningen in Amstelveen, van naoorlogse eengezinswoningen tot appartementen en jaren-dertigwoningen. Premiumkeur Amstelveen hoort bij Premiumkeur B.V., een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau met het hoofdkantoor in Amsterdam (KvK 81106130).

Een standaard bouwkundige keuring kost € 499 inclusief btw voor een woning tot 800 m³. De keuring duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur. Het rapport heeft u binnen 2 werkdagen. Wij werken volgens NTA 8060, zijn NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd. Met makelaars werken we niet samen.

Deze kennisbank gaat over wat u als koper of eigenaar in Amstelveen moet weten: de keuring, de kosten, funderingen, vocht in de kruipruimte, daken, VvE's en het koopcontract. Daarna volgen praktijkcases, alleen uit onze eigen rapporten uit Amstelveen. Premiumkeur heeft gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 reviews op Trustpilot.

English version: Building inspection Amstelveen: knowledge base

1. Zo verloopt een bouwkundige keuring

De keuring is een visuele inspectie: we kijken, meten en fotograferen, maar breken niets open. De inspecteur loopt het huis door van dak tot kruipruimte. Dat duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur.

Wat de inspecteur bekijkt

• Het dak. De inspecteur gaat erop als dat veilig en verantwoord kan.
• De kruipruimte of kelder, als die bereikbaar is: vloerbalken, vochtgehalte, ventilatie, leidingen en het zichtbare deel van de fundering.
• Gevels, scheuren en scheefstand. Bij oudere huizen meten we lintvoegen en vloeren.
• Installaties: groepenkast, cv-ketel, gasleiding, water, riolering, ventilatie en rookmelders.

Wat er niet in zit

Wat we niet kunnen zien of bereiken, staat in het rapport, met de reden. Een asbestinventarisatie hoort niet bij de keuring. Zien we asbestverdacht materiaal, dan melden we dat. Laat het dan door een gespecialiseerd bureau onderzoeken voordat u tekent.

Het rapport

Per bouwdeel krijgt u foto's, een conditiescore volgens NTA 8060, een toelichting en een kostenindicatie inclusief btw. De kosten staan in drie kolommen: direct nodig, binnen vijf jaar en verbeteringen. Een keuring is een momentopname van wat op die dag zichtbaar is.

Wanneer u ons belt

Bied onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en bel direct na de mondelinge overeenstemming. Het voorbehoud loopt meestal maar een paar weken. Bent u er tijdens de keuring bij, dan ziet u zelf wat de inspecteur ziet en begrijpt u het rapport daarna beter. Verplicht is het niet. Heeft u al een rapport van een ander bureau en twijfelt u, dan kunnen wij een contra-expertise doen, vanaf € 599.

2. Tarieven in Amstelveen

Alle bedragen zijn inclusief btw, stand oktober 2026. Ze zijn gelijk aan de tarieven van Premiumkeur Amsterdam.

Wat herstel kost

In het rapport staat per gebrek een kostenindicatie. Voor funderingsherstel noemen we een prijs per m², geen totaalbedrag, omdat de verschillen per pand groot zijn. Funderingsherstel kost vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m². De afbouw daarna kost vanaf € 3.000 per m². Tekeningen en vergunning kosten gemiddeld € 10.000.

3. Bouwen en wonen in Amstelveen

De meeste woningen die wij in Amstelveen keuren, zijn gebouwd tussen 1955 en 1975. Daarnaast keuren we jaren-dertigwoningen en appartementencomplexen van na 1990. Wat ons in de rapporten uit Amstelveen opvalt:

• Bij woningen uit de jaren vijftig en zestig gaat het vaak om ouderdom van de bouwdelen zelf: verzand of verweerd voegwerk, gietijzeren riolering, platte daken en cv-ketels aan het eind van hun levensduur (cases 1, 2, 10 en 15).
• Betonnen dakgoten uit die periode kunnen betonrot hebben (case 5).
• In kruipruimtes zien we schimmel en vocht, vaak doordat ventilatieopeningen zijn dichtgezet (case 6), en kruipruimtes die niet bereikbaar zijn (case 1).
• Bij oudere woningen op klei en veen kan de fundering zakken; in een woning uit 1938 maten we 83 mm hoogteverschil (case 4). Een aanbouw zonder paalfundering zakt los van het huis (case 14).
• Niet elke scheur is een funderingsprobleem. In cases 7 en 13 kwamen de scheuren door een te zware badkamervloer en door krimp.
• In woningen van vóór 1994 komt asbestverdacht materiaal voor; dat melden we in het rapport (case 8).

4. Funderingen

Tot ongeveer 1970 werden woningen in Nederland vaak op houten palen gebouwd (RVO). Het bouwjaar zegt iets over het type fundering, maar niet over de staat. Dat blijkt pas uit metingen. Ons advies: laat bij een huis van vóór 1970 de fundering onderzoeken voordat u koopt.

Signalen

Scheve gevels, scheef lopende voegen, scheuren boven ramen en deuren, klemmende deuren en scheve vloeren. Ook een duidelijk verschil met de buren is een signaal. Scheuren kunnen ook andere oorzaken hebben, zoals krimp, een ontbrekende latei of een verzakte aanbouw. Alleen metingen laten zien of de fundering de oorzaak is.

Het funderingslabel

Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een funderingslabel van A tot en met E. De taxateur bepaalt het label op basis van zichtbare signalen en online gegevens. Bij klasse D of E adviseert hij aanvullend onderzoek (ministerie van BZK, 1 april 2026). Het label is een risico-indicatie, geen funderingsonderzoek.

Soorten funderingsonderzoek

1. Quickscan (fase 0): lintvoegmeting en vloerwaterpassing tijdens de keuring. Samen met de keuring vanaf € 898; de quickscan zelf kost dan € 399.
2. Fase 1: uitgebreider onderzoek boven de grond, € 699 tot € 1.499, afhankelijk van hoe diepgaand het onderzoek is. Archiefonderzoek kost extra.
3. Fase 2: de fundering wordt opgegraven en van dichtbij bekeken. Vanaf € 3.000, exclusief graafwerk.
4. Meetbouten: 8 tot 10 bouten voor € 1.179. Na 2 tot 3 jaar meten weet u hoe snel het pand zakt.

Een scheefstand is een momentopname. Zakt een pand gelijkmatig minder dan 1 tot 2 mm per jaar, dan is vervolgonderzoek meestal niet nodig. Bij meer dan 2 mm per jaar volgt fase 1 of fase 2.

Wie betaalt herstel?

Bij een appartement betaalt de VvE en draagt elke eigenaar naar rato bij. Deelt u een bouwmuur met de buren, dan heeft u hun toestemming nodig en betaalt u meestal mee.

Meer over funderingsonderzoek staat in de kennisbank funderingsonderzoek.

5. Kruipruimte, vocht, houtrot en zwam

Veel naoorlogse woningen in Amstelveen hebben een kruipruimte. Als de ventilatieopeningen dicht zitten of de kruipruimte niet bereikbaar is, blijft vocht hangen. Dat geeft schimmel en op termijn houtrot (cases 1 en 6).

Hoe wij de kruipruimte inspecteren

We gaan er zelf in en bekijken de vloerbalken en het vloerhout op houtrot, zwam en houtworm. Het vochtgehalte meten we met gekalibreerde vochtmeters; droog hout zit rond 12 procent. Is de kruipruimte lager dan 20 cm, dan gebruiken we een kruipruimterobot met camera. Staat er water of ligt er asbestverdacht materiaal, dan gaan we er niet in.

Veelvoorkomende gebreken

6. Dak, gevel en apparatuur

We gaan het dak op als dat veilig kan. Bij lastige lekkages zetten we tegen meerprijs een hoogwerker of steiger in.

Wat we op dak en gevel vaak zien

• Platte daken en dakbedekking aan het eind van hun levensduur.
• Betonnen dakgoten met betonrot.
• Verzand voegwerk en losse dakpannen.
• Schuiframen en kozijnen met achterstallig onderhoud.
• Kitwerk en aansluitingen bij dakkapellen.

Apparatuur

7. Levensduur van bouwdelen

Dit zijn richtwaarden. Hoe lang iets echt meegaat, hangt af van kwaliteit, ligging en onderhoud.

8. Appartementen, VvE en meerjarenonderhoudsplan

Met een appartement koopt u een deel van het gebouw mee. Vraag de notulen, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de reservepot en de jaarrekening van de VvE op. Dat hoort bij uw onderzoeksplicht. De splitsingsakte met tekening vraagt u op bij het Kadaster.

Banken vragen bij appartementen vaak naar een MJOP of de jaarrekening. Wij kunnen een MJOP opstellen; voor een kleine VvE (maximaal 5 appartementen) kost dat € 899. Funderingsherstel aan een appartementengebouw betaalt de VvE.

9. Koopcontract en onderzoeksplicht

Bied altijd onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Komen de herstelkosten boven het afgesproken bedrag, dan kunt u kosteloos ontbinden.

10. Een keurder kiezen

U mag als koper zelf een keurder kiezen. Een keurder die via een makelaar wordt aangeraden, kan een zakelijke afspraak met die makelaar hebben. Vraag daarom of de keurder een vergoeding aan de makelaar betaalt.

In Nederland mag iedereen zich bouwkundig keurder noemen. Wat een keuring omvat, verschilt per bureau en staat in de algemene voorwaarden. Lees die voordat u tekent. Onderzoeksjournalist Bram Logger schreef hierover De kleine lettertjes van de woningkeurders (Onderzoekscollectief Spit, 10 mei 2023).

Vragen die u elke keurder kunt stellen:

• Meet u de scheefstand van vloeren en lintvoegen?
• Gaat u de kruipruimte in, of kijkt u vanaf het luik?
• Gaat u het dak op, of kijkt u vanaf de grond of een ladder?
• Wat staat er in uw algemene voorwaarden over fundering, dak en kruipruimte?
• Krijgt de makelaar een vergoeding als hij mij naar u doorverwijst?

Premiumkeur neemt geen opdrachten aan via makelaars en betaalt niet voor doorverwijzingen. Wij raden ook geen aannemers of dakdekkers aan: zo hebben we er geen enkel belang bij wie het herstel uitvoert.

11. Specialistisch onderzoek en nulmeting

• Geschil met een aannemer: wij beoordelen het werk en schrijven een expertiserapport, vanaf € 599.
• Nulmeting: legt de staat van uw pand vast voordat er gebouwd of gesloopt wordt, bij u of bij de buren. € 499 (case 9).
• Meerjarenonderhoudsplan voor een VvE of een ander gebouw (case 11). Voor een kleine VvE (maximaal 5 appartementen) € 899.
• Opleveringskeuring bij nieuwbouw of na een verbouwing: € 499.

12. Praktijkcases uit Amstelveen

Deze cases komen uit onze eigen rapporten, 2021 tot en met 2026. Adressen en namen zijn weggelaten. Bedragen zijn de schattingen uit het rapport, op het prijspeil van dat jaar.

Case 1: Plat dak voorbij levensduur en ontoegankelijke kruipruimte, Amstelveen

Situatie: Onbewoonde tussenwoning uit 1961 met drie bouwlagen en een later geplaatste dakopbouw, geen VvE. De opdrachtgever liet in augustus 2026 een bouwkundige keuring uitvoeren.

Bevindingen:

• De bitumineuze dakbedekking is volgens de opdrachtgever rond 2000 aangebracht en heeft daarmee de theoretische levensduur van 20 tot 25 jaar overschreden; voor preventieve vernieuwing is € 8.500 opgenomen (prijspeil 2026). Rond de dakopbouw is scheurvorming gezien, terwijl de binnenzijde recent geschilderd lijkt. De kruipruimte was niet toegankelijk en de gevel heeft geen ventilatieopeningen voor de kruipruimte. Het funderingsrisico is als laag beoordeeld (klasse B). In totaal is € 13.500 aan directe kosten opgenomen (prijspeil 2026).

Advies: Vraag constructietekeningen, berekeningen en vergunningstukken van de dakopbouw op en laat bij twijfel een constructeur kijken vóór ondertekening van de koopovereenkomst. Laat de kruipruimte toegankelijk maken en onderzoeken.

Wat dit laat zien: Vers schilderwerk kan oudere scheuren aan het zicht onttrekken; bij een dakopbouw worden de constructieve stukken dan belangrijker. Zonder bereikbare kruipruimte blijven vloertype en vloerconditie onbekend.

Case 2: Verzand voegwerk en cv-ketel voorbij levensduur, Amstelveen

Situatie: Onbewoonde tussenwoning uit 1958 met drie bouwlagen, aanbouw en dakopbouw, geen VvE. De opdrachtgever liet in augustus 2026 een bouwkundige keuring uitvoeren, inclusief funderingsrisico-beoordeling.

Bevindingen:

• Het voegwerk verzandt op veel plaatsen en ontbreekt plaatselijk; opgenomen is € 275 direct en € 3.000 op termijn (prijspeil 2026). De cv-ketel is uit 2010 en heeft de levensduur van 12 tot 15 jaar overschreden; voor vervanging staat € 2.000 op termijn (prijspeil 2026). De houten balklaag in de kruipruimte had een vochtpercentage van circa 12%, wat als droog geldt. Door de aanbouw zijn de oorspronkelijke ventilatieopeningen aan de achterzijde vervallen. Lintvoegmetingen en vloerwaterpassingen gaven een laag funderingsrisico (klasse B).

Advies: Laat het voegwerk plaatselijk herstellen en plan vernieuwing op termijn; laat de ketel onderhouden en de rookgasafvoer controleren. Verbeter de kruipruimteventilatie zodra vochtproblemen optreden.

Wat dit laat zien: Een aanbouw kan de ventilatie van de kruipruimte afsluiten, ook als er nog geen vochtproblemen zichtbaar zijn. Een woning die waterpas staat, kan toch onderhoud aan gevel en installaties nodig hebben.

Case 3: Roestende kruipruimteluiken in een appartementencomplex, Amstelveen

Situatie: Appartementencomplex uit 2002, VvE aanwezig; het aantal bouwlagen is niet vermeld. Aanleiding voor de kruipruimte-inspectie in augustus 2026 waren vocht- en condensatieproblemen rond de toegangsluiken in de algemene hal.

Bevindingen:

• Rond de toegangsluiken zit aanzienlijke corrosie aan de stalen omlijstingen; de luiken zijn vervormd of uitgezet en zitten klem. Aan deze zijde van de hal is geen of onvoldoende ventilatie van de kruipruimtecompartimenten. Rond leidingdoorvoeren is de vloerisolatie plaatselijk verwijderd en zijn openingen niet goed afgedicht. In de kruipruimte lag een aanzienlijke hoeveelheid bouwafval.

Advies: Vervang beide luiken en omlijstingen door geïsoleerde, luchtdicht sluitende luiken, breng extra kruipruimteventilatie via de gevel aan, dicht de doorvoeren af, herstel de isolatie en verwijder het bouwafval. Overweeg mechanische ventilatie pas als natuurlijke ventilatie onvoldoende helpt.

Wat dit laat zien: Ook bij een jonge, geïsoleerde vloer kunnen luiken en doorvoeren koudebruggen vormen waar condens ontstaat. Hier hadden de vochtproblemen meerdere oorzaken die samen moeten worden aangepakt.

Case 4: Woning 83 mm verzakt op klei- en veenbodem, Amstelveen

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1938 met drie bouwlagen, geen VvE. De opdrachtgever liet in maart 2026 een bouwkundige keuring uitvoeren met een aanvullend funderingsrisico-onderzoek (fase 0).

Bevindingen:

• Volgens de lintvoegmeting verzakt de woning naar de rechterzijde, met een maximale afwijking van circa 83 mm; op de tweede verdieping is een hoogteverschil van circa 44 mm gemeten. De opgevraagde boorprofielen tonen tot circa 2 à 7 meter diepte vooral klei, met een veenlaag. Boven de erker en in de voorgevel zijn scheuren gezien; de verzakking valt in de risicocategorie matig tot groot. De kelder is niet waterdicht (verbetering € 12.000) en in totaal is € 25.100 aan directe kosten opgenomen (prijspeil 2026).

Advies: Laat bij behoefte aan zekerheid een fase 2 funderingsonderzoek naar de palen uitvoeren; bij een fundering op staal geven meetbouten over circa vijf jaar meer inzicht. Houd rekening met een verhoogd risico op funderingsherstel.

Wat dit laat zien: Een verhoogde berging en een aanbouw geven extra belasting op een slecht draagkrachtige bodem, wat bestaande verzakking kan verergeren. Bovengrondse metingen geven een indicatie, geen garantie.

Case 5: Betonrot in betonnen dakgoten van een tussenwoning, Amstelveen

Situatie: Onbewoonde tussenwoning uit 1964 met drie bouwlagen, geen VvE. De opdrachtgever liet in september 2025 een bouwkundige keuring uitvoeren, zonder aanvullend funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• Bij de betonnen dakgootconstructies is betonrot waargenomen; aan de achterzijde heeft de betonplaat scheuren, hangt deze door en blijft er water in de goot staan. Voor herstel van de zichtbaar aangetaste delen is € 1.250 opgenomen (prijspeil 2025). Een vochtmeting wees op een actieve lekkage en in de woning is oudere en open bedrading aangetroffen. De kozijnen hebben grotendeels enkel glas; vervanging is als verbetering geraamd op € 27.500, naast € 18.400 aan directe kosten (prijspeil 2025).

Advies: Laat de betonplaat van de dakgoot vóór ondertekening van het koopcontract controleren, omdat volledige vervanging een aanzienlijke tegenvaller kan zijn. Laat de lekkage onderzoeken door een lekdetectiebedrijf en de elektrische installatie door een elektricien veilig aansluiten.

Wat dit laat zien: Een doorhangende betonnen dakgoot met scheuren en staand water is een reden om vóór de koop een specialist te laten kijken. In deze woning paste geen dubbel glas in de bestaande kozijnen, dus verduurzamen betekende volledige vervanging.

Case 6: Schimmelgroei in de kruipruimte en dichtgevoegde ventilatie, Amstelveen

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1960 met drie bouwlagen, geen VvE. De opdrachtgever liet in juni 2025 een bouwkundige keuring uitvoeren, zonder aanvullend funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• In de kruipruimte is veel witte, wortelachtige groei aangetroffen op de betonvloer en tegen de binnenmuren, vermoedelijk schimmel- of zwamgroei. De kruipruimte kon niet worden betreden, waardoor het vloertype niet is vastgesteld en een bekende probleemvloer niet kon worden uitgesloten. De ventilatieopeningen in de gevel zijn dichtgevoegd, vermoedelijk bij na-isolatie, en net boven het maaiveld is uitslag van optrekkend vocht zichtbaar. Voor het voegwerk is € 1.200 direct en € 5.500 op termijn opgenomen, bij € 5.225 aan directe kosten in totaal (prijspeil 2025).

Advies: Laat de groei in de kruipruimte vóór ondertekening van het koopcontract onderzoeken door een gespecialiseerd bedrijf en verbeter de ventilatie. Laat het vocht in de gevel door een specialist onderzoeken en het ontbrekende voegwerk herstellen.

Wat dit laat zien: Na-isolatie kan de ventilatie van gevel en kruipruimte afsluiten, met vochtproblemen als mogelijk gevolg. Een kruipruimte die niet te betreden is, laat belangrijke vragen open.

Case 7: Scheuren door een te zware badkamervloer, niet door de fundering, Amstelveen

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1934, twee bouwlagen met kelder, geen VvE. In mei 2025 is scheurvorming beoordeeld op een verband met de fundering.

Bevindingen:

• In de achtergevel en het balkonbordes zitten matige tot zware scheuren. Aan de voorgevel is 6 mm gemeten over 6.000 mm (rotatie 1:1000) en aan de zijgevel 6 mm over 10.220 mm (1:1703), beide in de categorie 'nihil'. De rollaag boven het kozijn onder het balkon is 12 mm gezakt over 1.900 mm (1:158, 'matig'). Op de tweede verdieping loopt de vloer 23 mm af over 2.800 mm (1:121) richting een badkamer met een ongebruikelijk dikke cement- of betonvloer.

Advies: Volg de scheuren met scheurmeters. Groeien ze meer dan 3 mm per jaar, laat dan de constructie boven het kozijn doorrekenen en vervang de badkamervloer door een lichtere uitvoering.

Wat dit laat zien: Zware scheuren hoeven niet uit de fundering te komen. Als de zakking niet terugkomt in de onderliggende vloeren en gevels, is een plaatselijke overbelasting een aannemelijkere oorzaak.

Case 8: Hoekwoning met lekkageplek in de meterkast en asbestverdachte materialen, Amstelveen

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1956, drie bouwlagen en kelder, geen VvE. Aankoopkeuring met fase 0-funderingsonderzoek, april 2025.

Bevindingen:

• Uit de lintvoegmeting komen per gevel hoogteverschillen van 2, 4 en 5 mm. De vloerwaterpassing geeft verschillen van 1 tot 7 mm, binnen de gebruikelijke toleranties. In de kruipruimte hebben de vloerbalken een vochtpercentage van boven de 14%, tegen normaal onder de 12%; houtrot is niet gezien. Rechtsboven in de meterkast zit een duidelijke lekkageplek, vermoedelijk vanuit de badkamer erboven (€ 500 voor lekdetectie, prijspeil 2025). Totaal aan directe kosten: € 10.800 (prijspeil 2025).

Advies: Aanvullend funderingsonderzoek is nu niet nodig. Ga vóór het tekenen na of de lekkage definitief is verholpen en laat asbestverdachte materialen inventariseren.

Wat dit laat zien: Een fase 0-onderzoek kan aanvullend funderingsonderzoek overbodig maken als de hoogteverschillen klein zijn. Een lekkage boven de meterkast is door de combinatie van water en elektra een risico dat vóór de koop moet worden opgehelderd.

Case 9: Nulmeting vóór bouwwerkzaamheden bij de buren, Amstelveen

Situatie: Bewoonde twee-onder-een-kapwoning uit 1957 met twee bouwlagen, geen VvE. In februari 2025 is een nulmeting gedaan omdat de naastgelegen woning verbouwd gaat worden.

Bevindingen:

• Gevels en de meeste ruimten zijn in goede staat, zonder sporen van lekkage of scheuren. In de achtergevel zit bij de woningscheidende muur een zettingsscheur; volgens de opdrachtgever is die al jaren aanwezig en niet gegroeid. Boven de tuindeur in de keuken zit een krimp- of zettingsscheur, en onder de trap zitten lichte krimpscheuren in het stucwerk. De schuur, een muurtje van een halve steen, vertoont zakkingen en scheuren en is gevoelig voor trillingen. Op zolder is een gording voor een dakraam doorgezaagd zonder goede ondersteuning.

Advies: Laat de doorgezaagde gording alsnog constructief ondersteunen. Herstel de schuur op termijn.

Wat dit laat zien: Een nulmeting legt bestaande scheuren vast voordat de buren gaan bouwen, zodat later te zien is of er nieuwe schade bij is gekomen. Op plekken zonder dilatatie is enige scheurvorming te verwachten en wijst die niet vanzelf op een funderingsgebrek.

Case 10: Tussenwoning met slecht voegwerk en een gietijzeren riool in de meterkast, Amstelveen

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1958, drie bouwlagen, geen VvE. Aankoopkeuring met funderingsonderzoek, december 2024.

Bevindingen:

• Uit de lintvoegmeting blijkt dat de voorgevel rechts 7 mm lager ligt dan links; aan de achtergevel is geen verschil gemeten. De vloerwaterpassing geeft op de begane grond 8 mm en één meting van 15 mm die niet helemaal betrouwbaar is, en op de verdiepingen maximaal 11 mm. Het voegwerk is zeer slecht en boven de kozijnen ontbreken lateien (€ 5.000, prijspeil 2024). In de meterkast zit een gecorrodeerd gietijzeren riool waarop loden leidingen lijken aan te sluiten; daarvoor zijn geen kosten opgenomen. Totaal aan directe kosten: € 13.100 (prijspeil 2024).

Advies: Laat het riool vóór het tekenen van het koopcontract onderzoeken; vervanging kan een badkamerrenovatie betekenen. Laat bij het voegen ook lateien aanbrengen.

Wat dit laat zien: Kleine hoogteverschillen van enkele millimeters wijzen niet op een funderingsprobleem. Het grootste financiële risico kan juist zitten in leidingwerk dat in de constructie is weggewerkt.

Case 11: Meerjarenonderhoudsplan voor een clubgebouw met ernstig achterstallig onderhoud, Amstelveen

Situatie: Clubgebouw met kantine en kleedkamers uit 1974, twee bouwlagen, geen VvE. Meerjarenonderhoudsplan in november 2024, uitgaande van behoud op lange termijn.

Bevindingen:

• Het dak van ongeveer 400 m² heeft een dakbedekking in zeer slechte staat (€ 50.000 direct, prijspeil 2024); voor de terrassen komt daar € 11.000 bij (prijspeil 2024). Doordat de terrassen lekken is er betonrot, en bij de aanhechting van het terras aan het hoofdgebouw zijn constructieve gebreken (€ 2.000 en € 4.000, prijspeil 2024). Het hekwerk voldoet niet aan het Bouwbesluit en is onveilig voor kleine kinderen (€ 6.000, prijspeil 2024). In totaal komen de directe kosten op € 106.700, met nog € 65.000 voor nieuwe kozijnen in 2029 (prijspeil 2024).

Advies: Renoveren is duurzamer dan oplappen. Verwijder de oude dakbedekking volledig en herstel het betonrot pas als de terrassen waterdicht zijn.

Wat dit laat zien: Betonrot herstellen heeft pas zin als de oorzaak, binnendringend water, is weggenomen. Bij ernstig achterstallig onderhoud kan renoveren op lange termijn goedkoper zijn dan steeds opnieuw repareren.

Case 12: Schuiframen en platte daken van een appartementencomplex, Amstelveen

Situatie: Bewoond appartementencomplex uit 1999 met VvE. In maart 2024 vroeg de VvE om onderzoek naar de schuiframen en de dakbedekking.

Bevindingen:

• De schuiframen en het mechaniek zijn in goede staat; volgens het rapport levert beter glas hooguit € 5 per maand per appartement op aan energiekosten (prijspeil 2024). De bitumineuze dakbedekking vertoont craquelé, maar kan nog zeker 5-10 jaar mee. Een staalconstructie op het dak is slordig met coating en kit afgewerkt, niet volgens goed vakmanschap. De betonvloer is aan de onderzijde geïsoleerd met 7-8 cm polystyreen, tegen 14 cm volgens de huidige norm.

Advies: De dakbedekking hoeft nog niet te worden vervangen; laat wel de opstanden, kitafdichtingen en de staalconstructie waterdicht herstellen. Vernieuw de beglazingskit waar nodig en zorg voor betere ventilatie van de kruipruimte.

Wat dit laat zien: Vervangen is niet altijd nodig: gericht herstel van zwakke plekken kan een dak jaren langer laten meegaan. Verduurzamen levert soms te weinig op om de investering terug te verdienen.

Case 13: Krimpscheuren zonder relatie met de fundering, Amstelveen

Situatie: Bewoonde eengezinswoning met drie bouwlagen, geen VvE; het bouwjaar staat niet in het rapport. De opdrachtgever vroeg in december 2023 om een onafhankelijk scheurenonderzoek.

Bevindingen:

• De scheuren zitten vooral in inwendige hoeken, op de naden van gipsplaten, langs kozijnen en onder en naast de houten trap. Op meerdere plekken zit het stucwerk los omdat het niet aan de onderlaag heeft gehecht. Bij de drempel van de badkamer zit een kleine vochtplek, doordat de drempel niet waterdicht is afgekit. Bij het schilderen zijn houten lijsten niet losgesneden van het stucwerk. Volgens de conclusie hebben de scheuren niets met de fundering te maken.

Advies: Snijd de inwendige hoeken en de aansluitingen bij kozijnen en trap in, vul ze met acrylaatkit en schilder ze over. Laat loszittend stucwerk verwijderen en opnieuw aanbrengen, en breng bij de nieuwe badkamer een goed afgekitte drempel aan.

Wat dit laat zien: Scheuren in een woning wijzen niet vanzelf op een funderingsprobleem. Krimp en uitzetting bij inwendige hoeken, samen met matig stucwerk en schilderwerk, verklaren hier de scheuren.

Case 14: Aanbouw zonder paalfundering bij een hoekwoning, Amstelveen

Situatie: Onbewoonde hoekwoning uit 1972, drie bouwlagen, geen VvE. Aankoopkeuring in augustus 2022.

Bevindingen:

• Volgens de bouwtekeningen staat de aanbouw niet op palen, en de kans is groot dat die op termijn verzakt. De vloer van de aanbouw ligt niet waterpas en is mogelijk door vocht aangetast; in de achtergevel bij de aanbouw zit optrekkend vocht. Voor het funderen en opnieuw afbouwen van de aanbouw is € 25.000 opgenomen (prijspeil 2022). De kruipruimte stond vol water en kon maar beperkt worden geïnspecteerd. In totaal komen de directe kosten op € 30.040 (prijspeil 2022).

Advies: Laat de vloer van de aanbouw aanvullend onderzoeken; onderheien betekent dat de aanbouw grotendeels gesloopt moet worden. Laat de riolering met een rooktest controleren.

Wat dit laat zien: Bouwtekeningen kunnen laten zien hoe een aanbouw is gefundeerd, iets wat je bij een visuele keuring niet ziet. Een aanbouw zonder palen naast een woning die wel op palen staat, kan op termijn verzakken.

Case 15: Leegstaande eengezinswoning met forse renovatieopgave, Amstelveen

Situatie: Onbewoonde eengezinswoning uit 1966, drie bouwlagen, geen VvE. Keuring in november 2021 met het oog op een verbouwing.

Bevindingen:

• De kruipruimte stond grotendeels onder water en kon daardoor maar beperkt worden geïnspecteerd; betonrot in de funderingsbalk is niet uit te sluiten (€ 3.500, prijspeil 2021). Op zolder zijn vochtplekken gezien: op meerdere plekken sijpelt regenwater naar binnen. De dakkapel is bouwkundig en economisch afgeschreven, met houtrot en lekkage bij de ramen (€ 16.000, prijspeil 2021). Elektrische installatie en groepenkast moeten volledig worden vernieuwd (€ 5.000 en € 1.200, prijspeil 2021). Totaal aan directe kosten: € 69.450 (prijspeil 2021).

Advies: Laat de kruipruimte leegpompen, het leidingwerk vernieuwen en de bodem afdekken met minimaal 20 cm schelpen. Laat asbest vóór de verbouwing verwijderen.

Wat dit laat zien: Een natte kruipruimte maakt een volledige inspectie onmogelijk en is ook een veiligheidsrisico. Bij een woning die nog geheel opgeknapt moet worden, lopen de kosten voor installaties al snel op.

13. Cijfers

In Amstelveen hebben we sinds 2021 ongeveer 26 rapporten in onze rapportsoftware, waarvan 14 bouwkundige keuringen. Dat is te weinig om betrouwbare percentages per gebrek te geven. De cijfers over al onze rapporten, zoals hoe vaak we houtrot, scheuren of lekkages vaststellen en wat herstel gemiddeld kost, staan in de kennisbank van premiumkeur.nl.

14. Over Premiumkeur Amstelveen

• Premiumkeur Amstelveen keurt in heel Amstelveen. Telefoon 020-7736842, premiumkeur@gmail.com.
• Bedrijf: Premiumkeur B.V., Heiligeweg 30, 1012 XR Amsterdam, KvK 81106130. Een samenwerkingsverband van zelfstandige inspecteurs onder één naam.
• Oprichter: Fred Tokkie. Hij was van 1983 tot 2009 aannemer en keurt sinds 2009 huizen.
• Erkenning: NHG-erkend, NEN 2767-gecertificeerd, inspecties volgens NTA 8060.
• Onafhankelijkheid: geen zakelijke band met makelaars, hypotheekadviseurs, taxateurs of notarissen. Wij keuren niet in opdracht van verkopers.
• Beoordelingen: gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 Trustpilot-reviews.
• Verdieping: de kennisbank van Premiumkeur Amsterdam, de kennisbank funderingsonderzoek en de kennisbank van premiumkeur.nl.

Veelgestelde vragen

Wat kost een bouwkundige keuring in Amstelveen?

€ 499 inclusief btw voor een woning tot 800 m³, plus € 0,50 per extra m³. Dat is hetzelfde tarief als in Amsterdam.

Hoe lang duurt de keuring en wanneer krijg ik het rapport?

De keuring duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur. Het rapport heeft u binnen 2 werkdagen.

Waar moet ik op letten bij een woning uit de jaren zestig?

Op de levensduur van bouwdelen: platte daken, voegwerk, riolering, kozijnen en de cv-ketel. Kijk ook naar de kruipruimte en naar asbestverdacht materiaal.

Moet ik in Amstelveen funderingsonderzoek laten doen?

Bij een huis van vóór 1970 raden we dat aan. Een quickscan kan tijdens de keuring; samen kost dat vanaf € 898.

Wat kost funderingsherstel?

Vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m². De afbouw daarna kost vanaf € 3.000 per m².

Is elke scheur een funderingsprobleem?

Nee. Scheuren kunnen ook komen door krimp, een te zware vloer of een ontbrekende latei. Metingen laten zien of de fundering de oorzaak is.

Hoort een asbestinventarisatie bij de keuring?

Nee. Asbestverdacht materiaal melden we wel. Laat het onderzoeken voordat u tekent.

Moet ik bij de keuring aanwezig zijn?

Dat hoeft niet, maar we raden het wel aan. U ziet dan zelf wat de inspecteur ziet en begrijpt het rapport daarna beter.

Werken jullie samen met makelaars?

Nee. Wij werken alleen voor kopers en eigenaren, en raden ook geen aannemers aan.

Hoe maak ik een afspraak?

Bel 020-7736842 of mail naar premiumkeur@gmail.com.

Bronnen

• Premiumkeur, diensten en tarieven (oktober 2026).
• Bram Logger, De kleine lettertjes van de woningkeurders, Onderzoekscollectief Spit, 10 mei 2023.
• Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Funderingsproblematiek.
• Ministerie van BZK, Nieuw taxatierapport: fundering eindelijk volwaardig onderdeel (1 april 2026).
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2.
• Praktijkcases en cijfers: eigen rapporten van Premiumkeur, 2021 tot en met 2026.