アムステルフェーン 住宅診断
このページは、アムステルフェーン（Amstelveen）で家やマンションの購入を考えている日本人のご家族、駐在員の方、永住を考えている方のために書きました。オランダでは、家を買う前に独立した検査員に建物を調べてもらうのが一般的です。オランダ語では bouwkundige keuring と言い、日本でいう住宅診断（ホームインスペクション）にあたります。
オランダでは購入申込みのあとの期限が短く、書類もほとんどオランダ語です。このページでは、手続きの流れとアムステルフェーンで気をつけたい点を、私たちの検査報告書をもとにご説明します。
Premiumkeur は Google で704件、Trustpilot で104件のレビューをいただき、平均評価は4.9です（2026年10月時点）。検査の様子は YouTube チャンネルでご覧いただけます。
最初にお伝えしておきます。検査員は現地でオランダ語または英語で説明します。日本語を話す検査員はおらず、日本語の報告書もありません。詳しくは下の「言葉について」をご覧ください。
ほかの言語のページ：駐在員向けの英語ページ（英語）、もとになったオランダ語のページ（オランダ語）、インド系の方向けのページ（ヒンディー語）。
住宅診断とは？オランダで受けるべき理由
住宅診断では、検査員が床下（クロールスペース）から屋根まで家全体を見て回り、欠陥と修繕費の目安を報告します。基礎、屋根、外壁、窓枠、湿気やカビ、給排水、暖房設備などが対象です。
オランダでは、買主に「自分で調べる義務」（onderzoeksplicht）があります。普通の検査で見つけられたはずの問題は、購入後は原則として買主の負担です。古い家の契約には、築年数相応の欠陥を受け入れる「築年数条項」（ouderdomsclausule）もよく入っています。だからこそ、契約前後の短い期間に検査を受けておくことが、いちばんの備えになります。
このページの対象
アムステルフェーンには多くの日本人家庭が暮らしています。最初は会社が用意した賃貸に住み、その後に購入を考える方も少なくありません。日本のホームインスペクションや内覧会とは流れも用語も違うので、「いつ、何を決めればよいか」が分かるように書きました。
オランダの購入手続きの流れ
おおまかな流れは次のとおりです。期限の短い場面が多いので、先に全体を知っておくと慌てずに済みます。
- 購入申込み（bod）：不動産仲介業者（makelaar）を通じて、価格と条件を伝えます。このとき、建物検査を条件にすることを申込みに入れておくのが大切です。
- 売買契約（koopovereenkomst）：価格と条件がまとまったら、書面の売買契約に署名します。多くの契約では、そのあと購入価格の10%の手付金（waarborgsom）か銀行保証を求められます。
- 法律で定められた3日間のクーリングオフ（bedenktijd）：署名済みの契約書を受け取った翌日から3日間は、理由を言わずに契約を取り消せます。短い期間ですが、この間に検査を入れられることもあります。
- 建物検査の条件（bouwkundig voorbehoud）：ontbindende voorwaarde（解除条件）とも言います。修繕費が決めておいた金額（€5,000前後が多いものの、決まりはありません）を超えたら、違約金なしで契約を解除できます。期限は1〜2週間と短いことが多く、それまでに検査と報告書が間に合わなければ、この条件は使えません。
- 評価（taxatie）：住宅ローンのために評価士が物件の価値を査定するもので、建物検査ではありません。2026年4月1日から評価報告書に基礎ラベル（A〜E）が載っていますが、これはリスクの目安であって、基礎の調査ではありません。
- 公証人（notaris）：公証人の事務所で所有権移転の証書（leveringsakte）に署名し、代金を支払います。公証人が登記所（Kadaster）への登記を行います。
- 最終確認（eindinspectie）：実際には公証人事務所での署名の直前、多くは当日に行います。家が契約どおりかを見る短い確認で、建物検査ではありません。
私たちからのアドバイスはひとつです。申込みが受け入れられたら、書類が届くのを待たずにすぐご連絡ください。建物検査の条件の期限に間に合うよう、早めに日程を決めることが大切です。
アムステルフェーンで気をつけたいこと
アムステルフェーンで私たちが検査する家の多くは、1955年から1975年に建てられたものです。1930年代の家や、1990年以降のマンションもよく見ます。
マンションと管理組合（VvE）
マンション（appartement）を買うと、建物全体の一部も持つことになります。屋根、外壁、基礎、共用部分の費用は、管理組合（VvE、Vereniging van Eigenaars）が負担します。積み立てが足りなければ、あとで所有者が差額を払うことになります。
日本でマンションを買うときと同じように、総会の議事録、決算書、修繕積立金（reservefonds）の額、長期修繕計画（MJOP、meerjarenonderhoudsplan）、毎月の管理費を売主に頼んで確認してください。銀行もこれらの書類をよく求めます。検査では、住戸の中と立ち入れる範囲の共用部分を見て、気づいた点をお伝えします。
新築と引き渡し（oplevering）
新築で大事なのは、日本の内覧会に近い引き渡し（oplevering）の時点です。このときに記録した不具合は、施工会社が直さなければなりません。Premiumkeur は新築の引き渡し検査（opleveringskeuring）も行っています。
古い家の基礎
1970年ごろまで、オランダの家は木の杭の上に建てられること（木杭基礎）がよくありました。アムステルフェーンの一部は粘土と泥炭の地盤で、こうした土地に建つ古い家は沈下することがあります。築年数で基礎の種類はある程度分かりますが、状態は測ってみないと分かりません。
内覧では、床の傾き、閉まりにくいドア、窓やドアの上のひび、隣の家との高さの違いを見ておきましょう。ただし、乾燥による収縮や浴室の床の重みでもひびが入ることがあるため、ひびがすべて基礎のせいとは限りません。1970年より前の家なら、検査と同時に基礎のクイックスキャン（フェーズ0）をおすすめします。レンガの目地の水平と床の高さを測ります。
借地権（erfpacht）
オランダには、土地を所有せず、借りる形になっている物件があります。これを erfpacht（借地権）と言います。購入を決める前に、その物件に借地権があるかどうかを、仲介業者と公証人に確認してください。建物検査では借地権は調べません。
検査会社はご自身で選んでください
オランダの仕組みに慣れていないうちは、仲介業者の勧めに従うのは自然なことです。検査会社だけでなく、住宅ローンのアドバイザーや公証人も、紹介された人に頼む方が多いと思います。ただ、仲介業者は通常、売買が成立したときに報酬を受け取ります。また、検査会社の中には、仲介業者からの紹介で多くの仕事を受けているところもあります。これは買主側の仲介業者（aankoopmakelaar）の場合も同じです。
紹介された検査会社の仕事がよくない、という意味ではなく、立場が買主と同じとは限らないということです。仲介業者や住宅ローンのアドバイザーが「パートナー」の名前を挙げても、ご自身で選んだ独立した検査会社に依頼することができます。
予約の前に、どの検査会社にも次のことを聞いてみてください。
- 仲介業者や住宅ローンのアドバイザーから、仕事や報酬を受けていますか？
- 安全な場合、床下（クロールスペース）に入り、屋根にも上りますか？
- 基礎の状態も評価しますか？
- 独立していることを書面で確認してもらえますか？
利用規約も読んでおきましょう。検査が「概略的」（globaal）なものだったり、屋根、床下、基礎の確認が限られていたりすることがあります。
Premiumkeur については事実だけをお伝えします。私たちは仲介業者や住宅ローンのアドバイザーと提携しておらず、紹介料を払うことも受け取ることもありません。修繕業者の紹介はせず、売主のための検査も行っていません。
言葉について（正直にお伝えします）
Premiumkeur には、日本語を話す検査員はいません。検査員は現地でオランダ語または英語で説明します。お客様には海外から来た方が多く、英語での説明はふだんから行っています。
報告書は標準ではオランダ語です。英語に翻訳した報告書は、€100の追加料金でご用意できます。日本語の報告書はありません。
英語に不安があれば、英語かオランダ語の分かるご家族や同僚と一緒に立ち会うのもよい方法です。電話やメールでのご質問も、英語かオランダ語でお受けしています。
料金と所要時間
料金はすべて税込みです（2026年10月時点）。m³ は建物の容積です。
- 住宅診断：800m³までの住宅で€499、超える分は1m³あたり€0.50
- 基礎クイックスキャン（フェーズ0）付きの住宅診断：€898から
- 基礎調査フェーズ1：€699から€1,499
- 基礎調査フェーズ2（基礎を掘り出して確認する調査）：€3,000から
検査にかかる時間は1〜1.5時間です。まず検査員が一人で家を見て回り、そのあと一緒に家の中を歩きながら、見つかった点を説明します。報告書は2営業日以内にお送りします。
報告書には欠陥ごとの修繕費の目安が、今すぐ、5年以内、それ以降に分けて書かれていて、価格の交渉に役立ちます。
Premiumkeur について
Premiumkeur は NHG（オランダの住宅ローン保証制度）の認定を受け、NEN 2767 の認証を持つ建物検査会社です。NHG 付きの住宅ローンでも、私たちの報告書を使えます。検査は、オランダの住宅検査の標準手法である NTA 8060 に沿って行います。本社はアムステルダムの中心部にあり、アムステルフェーンまでは車ですぐです。
代表の Fred Tokkie は、1983年から2009年まで工務店を営み、2009年からは住宅の検査をしています。報告書に修繕費の目安を書けるのは、自分たちで修繕をしてきた経験があるからです。現地では赤外線カメラや水分計、床下用のロボットなどを使い、安全な場合は床下に入り、屋根にも上ります。
お客様のレビュー
Google と Trustpilot に投稿されたレビューの一部を、できるだけ原文に忠実に日本語に訳しました。投稿者のお名前は載せていません。原文とほかのレビューは 英語のレビューページ（英語）で読めます。
腕の確かな検査で、報告書もすぐに届きました。親切な対応で、家に何が必要かを分かりやすく説明してもらえました。ぜひおすすめします！
Google のレビュー（オランダ語から翻訳）、5つ星
とても丁寧で専門的な検査でした。近いうちに必要なメンテナンスや交換と、長期的に必要になるものを、すべて分かりやすく説明してもらえました。
Google のレビュー（オランダ語から翻訳）、5つ星
（…）本当に時間をかけて、家をとても念入りに確認してくれました。決して表面的ではありません。（…）検査で、すぐに必要な費用が約€30,000あると分かりました。この情報をもとに、申込み価格を交渉し直すことができました。
Trustpilot のレビュー（オランダ語から翻訳）、2026年3月、5つ星
購入したマンションの建物検査をお願いしました。連絡した翌日に検査に来てもらえ、検査の2日後には詳しい報告書が届きました。報告書は分かりやすく、今後必要な工事の優先度や緊急度の説明と、その費用の目安が書かれていました。（…）料金も妥当で、仕事ぶりもプロでした。
Google のレビュー（英語から翻訳）、5つ星
建物検査を条件に購入申込みをしたいと思い、短い期間で検査をしてもらえるか問い合わせたところ、すぐに返事がありました。結局、申込みが確定したあと月曜の夜に連絡をして、木曜に建物検査、金曜には報告書が届きました。（…）報告書では、すぐに対処が必要な箇所と、優先度は低いけれど長い目で見て大事な箇所がはっきり分かりました。
Trustpilot のレビュー（オランダ語から翻訳）、2026年7月、5つ星
素晴らしいサービスで、本当に独立した立場からの検査でした！家探しのいちばん大事な場面で、効率、信頼性、質の面からおすすめできる検査です！
Google のレビュー（英語から翻訳）、5つ星
基礎調査をしてもらいました。やりとりは感じがよく、見たことを分かりやすく説明してくれて、1日以内に注意点と提案がはっきり書かれた報告書が届きました。購入を考えている家について、こんなに早く分かりやすい報告書で多くの情報が得られて、とても助かりました。
Trustpilot のレビュー（オランダ語から翻訳）、2026年7月、5つ星
アムステルフェーンの事例
私たちの報告書から、2つの事例を匿名でご紹介します。金額は報告書作成時の価格水準です。ほかの事例は アムステルフェーンのナレッジベース（英語）にまとめています。
事例1：マンションの床下点検口のさびと結露（2002年築）
状況：管理組合のある2002年築のマンション。共用ホールの床下点検口のまわりで湿気と結露が出ていたため、2026年8月に床下を検査しました。
見つかったこと：点検口の鉄の枠はかなりさびて、ふたは反って動かなくなっていました。床下の換気は足りず、配管まわりでは断熱材が外れ、すき間もふさがれていませんでした。建築廃材も残っていました。
助言：点検口と枠を断熱・気密タイプに替え、換気を増やし、すき間をふさいで断熱材を戻し、廃材を撤去すること。
この事例から分かること：新しい建物でも、点検口や配管の貫通部分で結露が起きることがあります。原因が重なっているときは、まとめて対処する必要があります。
事例2：1938年築の家で約83mmの沈下
状況：1938年築、3階建てのテラスハウスの端の住戸。2026年3月に、建物検査と基礎のクイックスキャン（フェーズ0）を行いました。
見つかったこと：レンガの目地の測定で、家は右側へ最大約83mm沈下していました。地盤はおもに粘土で、泥炭の層もあります。出窓の上と正面の外壁にひびがあり、地下室は防水ができていませんでした（改善費€12,000）。すぐに必要な費用は合計€25,100でした（2026年の価格水準）。
助言：確実に知りたい場合は、杭を調べる基礎調査フェーズ2を行うこと。基礎の修繕リスクが高めであることを見込んでおくこと。
この事例から分かること：1930年代の家は頑丈に見えても、動いていることがあります。地上で測った数値は目安であって、保証ではありません。
よくある質問
検査に立ち会えますか？
はい、立ち会えますし、おすすめしています。検査のあと、検査員が一緒に家の中を歩きながら、見つかった点を英語かオランダ語で説明します。
報告書は英語ですか？
報告書は標準ではオランダ語です。英語への翻訳は€100の追加料金でご用意できます。日本語の報告書はありません。
日本語で説明してもらえますか？
いいえ。日本語を話す検査員はいません。現地での説明はオランダ語か英語です。
新築でも検査は必要ですか？
はい、おすすめします。新築で大事なのは引き渡し（oplevering）の時点です。そのときに記録した不具合は施工会社が直さなければなりません。Premiumkeur は引き渡し検査（opleveringskeuring）も行っています。
マンションの管理組合（VvE）のことも見てもらえますか？
共用部分は立ち入れる範囲で見ますが、管理組合のお金の状態は検査では分かりません。議事録、決算書、修繕積立金、長期修繕計画（MJOP）、毎月の管理費を売主から取り寄せて確認してください。
料金はいくらですか？
800m³までの住宅で€499（税込み）、超える分は1m³あたり€0.50です。基礎クイックスキャン（フェーズ0）付きは€898からです。
検査の時間と、報告書が届くまでの日数は？
検査は1〜1.5時間です。報告書は2営業日以内にお送りします。
仲介業者が勧める検査会社に頼むべきですか？
検査会社はご自身で選べます。予約の前に、仲介業者や住宅ローンのアドバイザーから仕事や報酬を受けているかを聞いてみてください。Premiumkeur は仲介業者と提携していません。
アムステルフェーンでは基礎調査も必要ですか？
1970年より前の家なら、検査と同時に基礎クイックスキャン（フェーズ0）をおすすめします。必要に応じてフェーズ1（€699から€1,499）やフェーズ2（€3,000から）に進みます。
申込みのあと、いつ連絡すればよいですか？
申込みが受け入れられたらすぐに、建物検査の条件の期限を添えてご連絡ください。検査は1〜1.5時間で、報告書は検査後2営業日以内にお送りします。
Premiumkeur Amstelveen の連絡先
Premiumkeur B.V.
Heiligeweg 30
1012 XR Amsterdam
電話：020-7736842
メール：premiumkeur@gmail.com
商工会議所（KvK）登録番号：81106130
電話とメールは、英語かオランダ語で対応します。ご予約の際は、建物検査の条件の期限を教えてください。
この情報の利用について
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